基層供銷社日用消費品現代經營網絡建設可行性謀劃書

新疆奇臺縣西北灣供銷合作社大西北物流配送中心建設項目可行性研究報告PAGEPAGE71目錄第一章總論 31.1項目概述 31.2項目研究工作的依據和范圍 41.3技術經濟指標 51.4結論 6第二章項目承擔單位情況 7第三章項目建設的背景、必要性和可行性 93.1項目背景 93.2項目建設的必要性 143.3項目建設的可行性 16第四章市場流量與需求預測分析 214.1國內消費品市場分析 214.2新疆農村居民消費情況 334.3昌吉州社會消費品零售狀況 334.4奇臺縣社會消費品零售總額分析 34第五章建設場址和建設條件 385.1建設場址 385.2自然資源條件 395.3社會經濟條件 405.4基礎設施配套條件 42第六章建設方案 436.1指導思想與建設原則 436.2建設目標 446.3總體布置及建設規模 456.4結構設計要求 45第七章投資估算和資金籌措 469.1投資估算依據 469.2項目總投資估算 479.3資金來源與籌措 489.4資金管理和使用計劃 48第八章項目招投標 498.1招標方案依據 498.2、招標范圍 50第九章項目實施進度與安排 509.1進度和主要內容 509.2項目實施進度 51第十章財務評價 5210.1財務評價依據 5210.2銷售收入和銷售稅金及附加的估算 5310.3總成本及經營成本估算 5410.4財務效益分析 5611.5盈虧平衡分析 5710.6敏感性分析 5810.6財務評價結論 60第十一章社會效益和生態效益分析 6111.1社會效益 6111.2生態效益 63第十二章項目建設組織管理 6312.1組織管理 6312.2建設管理 6412.3資金管理 64第十三章結論 65附表：

1、投資估算表；2、稅金估算表；3、成本估算表；4、增量損益表；5、增量現金流量表；6、敏感性分析表附件：1、位置示意圖；2、縣發改委立項批復書；3、縣財政局同意申報函；4、中介機構投資確認書；5、工商部門注冊資金及企業性質證明；6、項目單位2008年和2009年上半年財務報表；.7、供銷社法人營業執照、稅務登記證、機構代碼證、土地使用證；8、供銷社配送網絡名單、授權委托書及購銷協議；9、供銷社資信證明；10、供銷社歷年獲獎證書；第一章總論1.1項目概述1.1.1項目名稱新疆奇臺縣西北灣鄉供銷合作社大西北物流配送中心擴建項目1.1.2建設單位及法人代表建設單位：新疆奇臺縣西北灣鄉供銷合作社法人代表：陳玉梅（主任）1.1.3建設地點奇臺縣西北灣鄉供銷社配送中心及15個鄉鎮（團場）。1.1.4總投資項目工程總投資總投資205.82萬元，其中工程建設費118.25萬元，購置設備及安裝60萬元，流動資金15.23萬元，其它費12.34萬元。1.1.5建設內容：在新疆奇臺縣西北灣供銷合作社大西北物流配送中心及11個鄉鎮（團場）中心網點改擴建總建筑面積2365m2，每平方米500元，土建工程投資118.25萬元。購置設備與安裝費用總計60萬元，其中倉儲設施2套12萬元，運輸車2輛24萬元，電腦、收款機和PC機12套1.1.6建設性質：改擴建1.1.7資金來源與籌措項目總投資205.82萬元，資金來源是：1、企業自籌：205.82萬元。2、申請“新網工程”財政以獎代補資金100萬元。1.2項目研究工作的依據和范圍1.2（1）國務院《關于印發物流業調整和振興規劃的通知》（國發2009）6號（2）國務院《關于促進流通業發展的若干意見》（國發2005）19號（3）《國務院辦公廳轉發國務院體改辦國家經貿委關于促進連鎖經營發展若干意見的通知》；（國辦發[2002]49號）（4）《商務部關于加快構建農村現代流通體系的報告》（5）商務部《關于加快我國流通領域現代物流發展的指導意見》（商改發2008（53號）（6）財政部、供銷總社財建便函【2010】68號《關于組織申報2010年新農村現代流通服務網絡工程專項資金的通知》（7）國家實施西部大開發和自治區的有關產業政策；（8）自治區《國民經濟和社會發展第十二個五年計劃綱要》；（9）《昌吉州國民經濟和社會發展“十二五”規劃綱要》；（10）《奇臺縣國民經濟社會發展“十一五”規劃》；（11）中國計劃出版社《建設項目的經濟評價方法與參數》。1.2根據國家對建設項目可行性研究的內容和深度要求，重點研究以下內容：（1）論述項目建設的必要性和可行性；（2）落實項目建設的條件；（3）確定項目的建設內容，建設規模和實施方案；（4）估算項目建設投資，安排和籌措資金來源和使用計劃；（5）進行財務分析和經濟評價。1.3技術經濟指標技術經濟指標完成情況列表如下：新疆奇臺縣西北灣供銷合作社大西北物流中心擴建項目技術經濟指標匯總表序號技術指標名稱單位完成結果備注1工程土建工程量1.1改擴建物流中心2棟倉庫m21265輕鋼磚混結構1.2改建連鎖店11棟m21100磚混結構2購置設備2.1物流中心倉儲設備套22.2運輸工具輛22.3電腦、收款機和PC機套123項目總投資萬元205.824增量總收入萬元/年300正常年5增量應繳經營稅金及附加稅萬元/年16.5正常年6增量應繳所得稅萬元/年18.34正常年7投資利稅率%35.638投資利潤率%26.729盈虧平衡點%31.110財務內部收益率%20.3311增量凈現值萬元66.44i=10%；n=15年12投資回收期年5.7含建設期1.4結論經過調研、測算、編制財務報表、進行經濟評估和財務分析，可以看出：（1）本項目符合國家、自治區和昌吉州產業政策和城鄉商品流通發展方向，是國家大力扶持倡導的產業項目。項目建成后，對促進奇臺縣經濟發展，改善農村消費環境，增加農牧民收入，擴大城鄉居民就業，提高城鄉居民的消費質量和產品市場競爭力，帶動周邊縣和農牧團場經濟的發展都具有十分重要的意義。（2）奇臺縣具有明顯的商品資源優勢、地緣優勢和市場優勢。農副產品品質好、產量多。奇臺縣位于昌吉市西北，烏魯木齊市東南，構成城市群經濟發展的金三角；交通便利，條件優越。因此在奇臺縣建設一個農副產品物流中心，具有較好的物資基礎和巨大的市場潛力。（3）目前，奇臺縣的日用消費品流通設施建設嚴重滯后于生產發展，日用消費品市場體系不健全、批發交易市場的檔次不高，市場信息網絡建設滯后，經營主體分散、流通的組織化程度低。這些都已嚴重的影響了奇臺縣的經濟發展，成了經濟發展的瓶頸和必須盡快解決的問題。本項目的建設，為提升奇臺縣的日用消費品流通設施建設水平；解決現在的日用消費品流通設施分散、混亂等局面，打下了基礎。（4）項目的各項經濟指標都可以接受，有一定的盈余能力、經濟效益較好、投資回收期較短、有一定的抗風險能力，是一個符合國家產業發展政策，多、快、好、省的項目，建議有關部門給予大力扶持。第二章項目承擔單位情況本項目擴建由新疆奇臺縣西北灣鄉供銷合作社實施。奇臺縣西北灣鄉基層供銷合作社始建于1951年，屬集體所有制企業，位于奇臺縣縣城西部城鄉結合處，現有職工12人，注冊資本151萬元（社有獨自企業），占地面積2593平方米，2005年元月，為適應新社會主義新農村建設的需要，西北灣供銷合作社探索建立農村連鎖配送經營服務網絡體系，引進新疆烏蘇啤酒集團、“新合作.佳家樂”公司、昌吉州“金昌農”連鎖公司、吐魯番駝鈴酒業、石河子北極神礦泉水、奇強洗滌用品、康師傅方便面等十多家大中型企業，發展“總經銷、總代理”業務，組建了西北灣鄉供銷社“大西北物流配送中心”，并在全縣大力發展農村連鎖加盟服務網絡，到目前已在奇臺縣15個鄉鎮、5個兵團農牧團場、2個礦區發展各類經營網點1048個，其中：鄉鎮超市20家，連鎖店214家、加盟店774家、放心糧油店40家，配送范圍覆蓋奇臺縣所有鄉鎮及兵團農牧場，成為昌吉州東三縣區域內實力最強、覆蓋面最大的日用消費品配送連鎖企業，西北灣鄉基層供銷社發展配送連鎖的工作經驗曾在全疆供銷社系統廣為推廣，多次榮獲自治區供銷社“示范基層供銷合作社”、昌吉州“優秀基層供銷社”和“農村現代流通示范優秀企業”等先進稱號，2006—2009年連續榮獲烏蘇啤酒烏北銷售第一名，2007—2009年連續榮獲烏蘇啤酒“優秀經銷商獎”?！按笪鞅蔽锪髋渌椭行摹笔怯晌鞅睘赤l基層供銷合作社主辦、聯合區內外知名廠商協辦的區域性日消費品連鎖配送企業，配送中心按照“新業態、新機制、新合作、新氣象”的要求，采取靠大、聯強、捆綁加盟等形式，積極構成遍布城鄉的連鎖配送網絡，打造現代營銷服務體系，到目前配送中心已經擁有配送車輛6輛，日用消費品配送倉儲面積1486平方米、各類倉儲庫房28間，共經營代理產品九大系列460個品種，配送中心對區域內連鎖加盟店貨物配送實現了12小時送達，對直營店的配送率達到75%，加盟店配送率達到35%，2009年配送銷售化肥1759噸，啤酒1470千升、茶葉46噸、白酒3.1萬件、飲料1萬件、其他產品3100件，網絡銷售額達到3200萬元，呈現出強勁的發展勢頭。第三章項目建設的背景、必要性和可行性3.1項目背景3.1.1國家政策自黨中央國務院實施西部大開發戰略以來，全國經濟建設的重心逐步西移，這為新疆提供了前所未有的發展機遇。新疆獨特的地緣資源和廣闊的發展空間決定了它將成為我國西部大開發的重中之重。實施西部大開發，專家預測約需投入10萬億元資金，這必將促進新疆人流、物流、信息流、資金流的大幅度增加。2010年全國對口支援新疆的序幕已經拉開，新疆又將邁入新的加速發展時期。為適應西部大開發的客觀需求，借助這股強有力的東風，加速新疆經濟的發展，就必須加快市場與流通領域的建設步伐，為人流、物流、信息流、資金流提供較好的活動平臺。自治區黨委政府對此十分重視，確定了“把新疆建成我國西北國際商貿中心”的發展目標。并按照建設大市場、發展大貿易、大流通的思路，計劃在近幾年內培育建設一批農產品生產基地和農副產品、生產資料和生活資料批發交易市場。為開拓中亞市場、將更多的商品推向國內國際奠定資源和市場基礎。在自治區“國民經濟和社會發展第十一個五年計劃綱要”中也提出：“國際貿易中心建設的重點是建設培育、完善商品交易市場體系，商品物流服務體系、政策法規體系；建設和發揮市場的交易功能，金融、物流、信息、服務功能。規劃建設功能完善，技術設施先進，信息服務管理手段先進的現代物流中心和農副產品大型交易批發市場”。這些都為加快農村流通和商品交易批發市場建設工作指明了方向提出了要求。國家鼓勵發展農資、日用消費品、農副產品連鎖經營，支持各類所有制企業開展競爭。2002年，國務院辦公廳轉發國務院體改辦、經貿委《關于促進經營發展的若干意見》（國辦發[2002]49號）。2003年，農業部、國家工商局、供銷合作總社聯合印發了《關于推進農資連鎖經營發展的意見》（農市發[2003]16號）。2004年，國務院辦公廳轉發商務部等八部委《關于進一步做好農村商品流通工作的意見》（國辦發[2004]57號），提出從建立健全新型農資流通組織、健全農業生產資料、生活資料服務體系。2005年，國務院《關于促進流通業發展的若干意見》（國發[2005]19號），不僅鼓勵和支持農資連鎖經營，而且還給予優惠政策?！吨泄仓醒雵鴦赵宏P于促進農民增加收入若干政策的意見》文件提出：“加快發展農副產品連鎖、超市、配送經營，鼓勵有條件的地方將城市農貿市場改建成超市，支持農業龍頭企業到城市開辦農副產品超市，逐步把網絡延伸到城市社區，進一步加強產地和銷地批發市場建設，創造條件發展現代物流業”。2006年1月3日，溫家寶總理在商務部《關于加快構建農村現代流通體系的報告》上批示:"要支持城鄉流通企業經營網絡向農村延伸;充分利用供銷社經營網絡,為農民消費提供便利.在此基礎上發展現代流通體系”。3.1.2農村經濟現狀目前仍然以典型的傳統農業為主，農業總量不大，農產品初級產品多，南北差異大。大農業是我區農民收入的主要來源，2006年農業總產值305.27億元，牧業111.25億元，漁業、加工業和其它經濟25.48億元。農牧副產品加工業和流通業發展滯后，資源性商品和初級加工產品多，高附加值產品少，市場競爭力不高，導致我區農業產業化發展滯后，成為我區農村經濟持續增長的“瓶頸“。3.1.3農村消費市場現狀和趨勢農村消費現狀：2006年我區農村居民家庭人均收入3777.91元，農村居民人均總支出4319.6元，農村居民人均生活消費支出1689.8元，，其構成依次為：食品763.43元，居住304.81元，醫療保健141.97元，衣著138.88元，交通、通訊131.59元，文化體育娛樂用品126.92元，家庭設備56.03元。受農村經濟發展程度和農牧民收入水平影響，全疆農牧區消費水平參差不齊，總體來看北疆高于南疆。以天山北坡經濟帶及周邊地區為代表的部分農牧區，農民消費已基本進入溫飽型向小康型過渡的消費階段。但是，大部分邊遠貧困地區的農牧民居民人均收入普遍低于全區平均水平，消費水平仍然處于溫飽消費階段。一是從住房情況看，較富裕農牧區新建住房中磚木和磚混結構比重在86%以上，貧困地區農牧民新建住房中土坯房的比重仍然高達56%。二是在耐用品消費方面，較富裕農牧區農村居民家庭自行車、鐘表、收音機、縫紉機“老四件”已成飽和狀態，貧困地區農牧民對“老四件”的需求仍處在數量增長性階段，并主要選擇結實耐用的中低檔商品。三是在消費排序上，較富裕農牧區為“食、住、文教娛、穿、醫療、交通、用”，而貧困地區為“食、穿、住、用、醫療、交通、文教娛”。農村消費趨勢：我區農村消費品市場總體出現一下特點：一是食品消費結構發生變化，質量提高。主食支出占食品支出比重下降，副食品支出比重上升。二是改善住房條件的趨勢明顯，用于住房建設的支出額迅速增長。三是衣著消費趨于成衣化，由自己縫制衣物向購買成衣發展。四是農民對于文化教育和獲取信息方面的消費欲望增強，文化用品和家電、通訊消費需求上升。近年來。隨著中央減輕農民負擔的有關政策的落實，農村經濟發展、農民收入增加、購買力提高，農牧區消費需求規模出現了不斷擴大的趨勢。農民生產、生活消費正在逐步出現自給自足的實物性消費下降，商品消費上升，生產、生活消費趨于社會化、商品化，為開拓農牧區市場提供了難得的機遇。2002年以來。以自治區農資集團為代表的少數企業，通過發展農村連鎖經營實現了規?；l展，吸引了大批的個體經營者加盟，使農資商品流通網絡布局有所改善，初步緩解了農民農業生產資料“買難”狀況。在加快農村網絡建設為“三農”服務的同時，企業也取得了較好的經濟效益，成為農村商品流通體系建設的發展方向。據統計部門測算，按我區農民人均可支配現金約900元，農業人口1400多萬（2006年末數據），生產與消費53：47計算，每年可增加生產資料消費58.5億元，生活資料51億元。據統計部門長期監測，農民收入每增加1%，農戶對生產性固定資產需求增加1.43%，表明農村對生產固定性資產乃至農業生產資料有較大的需求潛力。在今后20年內，食品和居住仍將是農村第一、二位的消費支出，農民住房消費將持續增長。同時，文教娛樂用品、家庭耐用消費品的消費也將有較大的上升空間。加快我區農村市場商品流通體系建設步伐，可以支持和帶動我區農業產業化發展，使農牧業增產、農牧民增收，為城市居民提供更多、更好、更安全的農副產品，并為工業消費品提供具有開發價值的農村市場，從而改善我區城鄉二元經濟結構，促進城鄉經濟社會協議發展。新疆位于歐亞大陸中心，水土光熱資源豐富，幅員遼闊土地總面積：166.49萬平方公里，有耕地411.59萬公傾，全區平均日照時數：2722.3小時，水資源豐富：水資源總量為：1024.4億立方米特別是糧食油料、瓜菜類作物的生長其品種多、質量好，居我國西部省區首位，農業資源優勢明顯。新疆與10個國家接壤，邊境線長5400公里，具有獨特的地緣優勢。奇臺縣是新疆的農牧業大縣，全國糧食百強縣和商品糧生產基地縣，糧食產量占全州三分之一。產糧位居全疆第一，而且糧食品質上乘，被譽為中國優質大麥、小麥之鄉。全縣2009年實現國內生產總值44.66億元，農業產值占51%，社會消費品零售總額11.07億元，農牧民人均收入有大幅度增長，人均收入為6640元。全縣人口總數為24萬人（含兵團），連同鄰近吉木薩爾和木壘縣，東三縣人口共計約近50萬人，具有巨大的潛在購買力市場。綜上所述：項目的提出具有深刻的歷史背景和政策依據，盡快把奇臺縣天和中央農產品批發市場建成，是西部大開發的需要，也是當地經濟發展增加農牧民收入改善城鄉居民生活的需要。3.2項目建設的必要性3.根據國內外形勢和我國實際情況，黨中央、國務院適時果斷做出了具有歷史意義的西部大開發戰略決策，把國家經濟建設的重心移向西部。這給新疆經濟的發展創造了前所未有的大好機遇和條件。新疆維吾爾自治區黨委、政府為適應這種局面也做出了加快新疆維吾爾自治區經濟發展的若干決定和決策。如建立“天山北坡經濟帶”等。奇臺縣位于昌吉州東部的中心位置，距自治區首府207公里，奇臺縣及周邊縣有50萬人，僅奇臺縣年社會消費品零售總額11.07億元，具有得天獨厚的區位和經濟優勢。按照國家新農村現代流通服務網絡建設的要求，統籌城鄉經濟發展，運用現代流通方式，建立新型農村市場流通網絡，改善農村消費環境，保障農民方便消費和放心消費，擴大內需，促進國民經濟持續、快速、健康發展。擬建設新疆奇臺縣西北灣供銷社配送中心是符合國家、自治區產業政策和發展方向，有利于西部大開發戰略的實施，是完全必要的。3.2.2建設新疆奇臺縣西北灣配送中心是經濟發展的需要，也是深化中國加入WTO后，專家預測：中國的GDP將拉動2.98%，并對中國的消費品市場，特別是日用消費品將產生重大影響；從而對加快我國消費品管理體制改革，建立完善國內消費品宏觀調控體系，深化消費品外貿體制和國內流通體制改革產生了極大的推動作用。同時，入世后按協議規定3—4年將逐步取消對分銷服務業的所有限制（包括批發、直銷、零售、維修、租賃等）。這對我國目前批發市場存在的規模小，組織化程度低，交易手段滯后，法規不健全的局面是一個嚴峻的挑戰。殘酷的現實要求我們必須加快日用消費品流通設施的建設步伐。3.2.3有利于緩解農牧民所需生活資料和生產資料“買難”由于生產的發展，技術的進步，社會環境的不斷完善，農牧民日用品消費服務多元化和質量化，就近、方便快捷的農村連鎖店已經成為廣大農牧民首選。進一步加快鄉村流通服務體系，隨時提供品種齊全、價格實惠的商品，對于挖掘農村市場，擴大內需，和改善和提高農村居民的生活質量都有現實意義。3.2.4建設新疆奇臺縣西北灣供銷社配送中心是奇臺縣是自治區農牧業大縣，由于工業化步伐加快，城市居民大幅攀升，目前常住人口近10萬人。隨著西部大開發，各類開發項目相繼動工，流動人口迅速增加，如不及時對日用消費品進行整合，勢必影響城市發展。近年來，奇臺縣城市環境改觀、面貌變化巨大、載體功能增強、經濟發展迅速、人口不斷增加、人民生活質量逐年提高?，F有的日用消費品市場，規模小、檔次低、交易方式原始，已不能滿足新建城市高速發展的需要。尤其是占據居民小區的道路，部分成為露天市場，給城市帶來了臟、亂、差的現象，不利于整個市容的管理。根據奇臺縣城市規劃要求，建立規模集中、品種多樣、信息快捷、安全衛生的物流中心是必然的和非常必要的。3.2.5建設新疆奇臺縣西北灣供銷合作社配送中心是農業奇臺縣是農牧業大縣，日用消費品的購買者是廣大農牧民，建立物流中心使城鄉形成“龍頭+中心+連鎖店”的格局，有利于推動農牧業產業結構調整，推進農業產業化進程。建設新疆奇臺縣日用消費品物流中心，實施信息化管理，拓寬市場信息渠道。建設新疆奇臺縣農副產品物流中心，可以進一步增加項目區人流、物流、信息流、金融流的流量，促進奇臺縣經濟社會高速運轉。3.2.6建設新疆奇臺縣日用消費品配送中心是提高隨著經濟發展和人民生活水平的提高，食品質量和安全衛生問題越來越受到人們的高度關注。通過完善城鄉日用消費品物流體系，加強日用消費品源頭管理，杜絕假冒偽劣品進入流通領域，為城鄉居民提供物美、價廉、更多、更好、更安全的日用消費品。3.3項目建設的可行性3.3.1自治區提出大城市經濟建設戰略，為奇臺縣位于新疆首府烏魯木齊市近郊，周邊緊鄰昌吉、阜康、米泉等城市，是自治區提出大城市經濟建設戰略，以烏魯木齊市為中心七城市經濟發展圈的成員之一。這必將促進奇臺縣的人流、物流、信息流、資金流的大幅度增加。為適應西部大開發的客觀需求，借助這股強有力的東風，加速新疆經濟發展的步伐，客觀要求必須加快市場和流通設施的建設。為人流、物流、信息流、資金流提供較好的活動平臺。為此自治區黨委和政府確定“把新疆建成我國西北國際的貿易中心”的發展目標，并按照建設大市場，發展大貿易、大流通的思路，近年來培育建設了一批農副產品生產基地和批發交易市場。自治區“十五計劃發展綱要”中提出“國際貿易中心建設的重點是建設、培育、完善商品交易市場體系，商品物流服務體系。建設和發揮市場的交易功能，金融、物流、信息、服務功能。規劃建設功能完善、技術設施先進，信息服務管理手段先進的現代物流中心和農副產品大型交易批發商場”。這些都為加快農副產品流通和商品批發市場的建設指明了方向，提出了新的更高的要求。從而，為本項目建設和發展帶來來了千載難逢的機遇。3.3新疆奇臺縣位于天山博格達山脈東段北麓，準噶爾盆地東南緣，地理位置為北緯43°25ˊ一45°29ˊ，東經89°13ˊ一91°22ˊ。其東北部與蒙古國交界，東部與木壘縣毗鄰，南部隔天山與吐魯番、鄯善縣相連，西部與吉木薩爾縣為鄰，西北部與富蘊、青河縣相接。全縣東西寬45l公里，南北長250公里，地形南北高、中間低，土地總面積1.9萬平方公里，全縣轄區6鎮9鄉?？h城距烏魯木齊市公路里程207公里。擬改擴建的西北灣大西北日用消費品物流中心位于在奇臺縣縣城西部城鄉結合處，三面臨路：西面接S302國道，直達兵團農六師108團、吉木薩爾縣、阜康市、烏魯木齊市和昌吉市；東面連S302國道，直達兵團農六師110團、109團、奇臺總場、木壘縣及吐魯番、鄯善縣等地，西北經S301直達阿爾泰地區富蘊、青河縣，是項目區地產品內進外銷的流通中轉要道，交通便利。奇臺縣城市基礎設施完備，“十橫六縱”城市道路形成方格網絡；長途電話、市話、無線尋呼、移動電話、互聯網等通訊設施全部開通，市區給排水、供暖設施完全配套，電力供應充足；城區綠化面積達17%以上，市區有文化廣場和休閑綠地，生活和工作環境十分宜人。3.3.3經濟發展迅速，2009年末奇臺縣總人口為24萬人。其中，農村人口14.42萬人，占總人口的74.75%；少數民族人口4.97萬人，占總人口的25.76%，人口自然增長率7.69‰。農民人均純收入6866元。2009年奇臺縣完成生產總值44.6億元，比上年增長20.8%。從產業看，第一產業?增加值22.6億元，增長12.5%；第二產業增加值9.95億元，增長47.4%；第三產業增加值12.1億元，?增長16.3%。2009年實現地區生產總值44.66億元，全社會固定資產投資20.7億元，社會消費品零售總額11.07億元；地方財政收入首次突破2億元，達到2.23億元；農牧民人均純收入達到6640元。新農村建設成效顯著。2009年完成農業增加值22.6億元，增長12.5%。種植業結構進一步優化，建成甜菜等六大優質農產品基地，“千元田”面積16.9萬畝；新建日光溫室1330座，“萬元棚”達到455座；糧食總產6.84億公斤，再次榮獲“全國糧食生產先進縣標兵”?，F代畜牧業穩步發展，新（擴）建養殖小區15個，牲畜最高飼養量304.1萬頭（只），畜牧業產值占大農業產值達55.3%。農業產業化進程加快，組建農民專業合作社52個，規模以上農產品加工企業預計實現增加值7800萬元，增長11.4%。全民創業工程深入推進，新增收入2215萬元。工業經濟逆勢上揚。深入實施優勢資源轉換戰略，工業經濟質量、效益和速度同步提升，成為拉動經濟增長的主要力量，2009年完成縣屬工業增加值5.21億元，增長76.3%，其中規模以上工業企業完成增加值3.72億元，增長48.9%。煤電煤化工、建筑建材加工、有色金屬及非金屬加工、農畜產品加工四大支柱產業快速發展，魯能等12家煤礦項目開工建設，8家煤化工項目和28家石材企業竣工投產，農畜產品加工企業達到17家。投資14.5億元，加快“一帶五園”基礎設施建設，五彩灣—將軍廟引水工程主體完工、鐵路正在鋪軌；喇嘛湖梁、芨芨湖變電站投入運營，芨芨湖水廠和綜合服務區全面完工，產業帶和園區服務功能日趨完善、產業聚集效應逐步增強。園區完成增加值3.73億元，增長91.7%。第三產業發展迅速。2009年完成三產增加值12.1億元，增長16.3%。旅游業快速發展，成立風景區建管處，啟動修編《奇臺縣旅游總體規劃》，編制完成江布拉克旅游景區修建性詳規，建成硅化木園—胡楊林砂石公路128公里，成功創建新疆旅游強縣。全年共接待游客60.1萬人次，實現旅游收入2.8億元。交通運輸業逐步壯大，新增運輸企業7家，客貨車輛達6680輛，運輸能力位居全疆縣級前列。房地產業迅速發展，開發面積40萬平方米。住宿餐飲業水平不斷提升，新建星級酒店2家，成功舉辦第三屆旅游文化美食節、儲酒節等系列活動。金融保險業穩步發展，各項存款余額達32.3億元，增長36.8%；完成保險額9800萬元，增長38%。商貿流通業初具規模，建成天和農產品交易市場和煤炭運輸市場。資源豐富的一產、異軍突起的二產、潛力巨大的三產，對農資產品、日用消費品市場提供了快速發展的條件和空間。3.2.4符合城市總體規劃和城市日用消費品流通設施建設總體規劃在奇臺縣城市建設總體規劃中，城西就是綜合服務區，已經在此建成蔬菜批發市場和再生資源交易市場。第四章市場流量與需求預測分析4.1國內消費品市場分析建國60年以來，我國商品市場走過了一段從探索到逐漸壯大的過程，國內市場的供需總量同步快速增長，消費規模不斷擴大，在國民經濟迅速發展的背景下，國內市場呈現出持續、穩定、快速增長的態勢，保持著繁榮活躍的景象。4.1.1國內市場規模擴大國內市場的繁榮可以從社會消費品零售總額的增長反映出來，從1952年的276.8億元，到2008年的108488億元，后者是前者的390倍，其中批發和零售貿易業增長430倍，住宿和餐飲業增長1091倍。各行業的巨大發展為社會消費品零售總額的增長做出了巨大貢獻。4.1.2商品流通網絡基本形成，新興業態蓬勃發展批發零售貿易業業態種類逐漸豐富，在傳統的百貨商場、雜貨店等銷售基礎上，經營網點不斷擴展，基本形成了購物中心、大型綜合超市、專賣店、商品交易市場等不同功能、不同作用、互為補充的商業業態。近幾年發展迅速的電子商務、網上購物，正為越來越多的人所接受。4.1.3供給總量充裕，消費規模不斷擴大社會商品供應量持續擴大。建國以來農業消費品產量顯著增長。其中主要的消費品：糧食產量由1949年的11318萬噸增加到2008年的52850萬噸；水果產量由1978年的657萬噸增加到2007年的18136.3萬噸；茶葉由1978年的26.8萬噸增加到2008年的124萬噸，豬牛羊肉2008年產量達7269萬噸，牛奶達3651萬噸。居民農業消費品產量工業類社會消費品供給充足。其中主要消費品產量：轎車由1980年的0.54萬輛增加到2008年的503.7萬輛；彩電由1978年的0.38萬臺一舉躍為2008年的9033.1萬臺；移動電話自興起以來迅速發展到2008年55964萬部的產出水平，是2000年的10倍之多。居民工業消費品產量4.1.4買方市場初步形成，消費需求出現新變化隨著人民生活水平和消費水平的提升，對消費的需求也出現了新的變化。以體現提升生活質量的汽車、住宅、教育等為主的消費熱點基本形成，消費結構升級明顯加快。拉動社會消費品零售總額快速增長的商品，主要集中在：以移動通訊和信息為代表的通訊器材消費；以私人汽車為代表的交通消費；以改善家居環境的家用電器、建筑裝潢為代表的商品消費；以教育、旅游、體育為代表的精神文化消費。近幾年，居民在基本食品、日用品方面的消費比重明顯下降，從反映居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出比重的恩格爾系數的變動情況就可以看出，城鎮居民從1978年的57.5%，下降到2008年的37.9%，農村居民則由1978年的67.7%降為2008年的43.7%汽車消費成為當今人們投入較多的交通消費，無論城市、農村，對汽車的擁有量均呈快速上升態勢。1949年全國民用汽車總計5.09萬輛，到2008年增長到6467萬輛。其中私有汽車保有量呈現快速增長的態勢，家用汽車正成為中等收入戶追逐的目標，城鎮居民每百戶家庭擁有量由1997年的0.2輛增加到6.1輛。4.1.5旅游市場迅猛發展隨著世界經濟的發展，旅游業已成為全球經濟發展勢頭最為強勁和規模最大的產業之一。旅游業在國家經濟發展中的重要地位、經濟作用逐步增強，旅游業對經濟的拉動性、社會就業的帶動力以及對文化與環境的促進作用日益顯現。旅游業作為國民經濟的朝陽行業，已成為中國經濟發展的支柱性產業之一。隨著我國對外開放程度的提高，來華從事商貿交流活動、旅游觀光人數快速攀升。從事旅游業的企業及員工逐年增加，到2007年我國已有旅行社18943個，比1987年增長14.2倍。其中，國內旅行社17146個，增長30.1倍；旅行社從業人員達到30.8萬人，增長5.8倍。旅游業發展情況4.1.6餐飲市場方興未艾隨著人們生活水平的提高、生活節奏的加快、生活方式的創新，以及消費觀念的轉變，外出就餐群體不斷擴大。加之市場經濟中各種公務、商務活動的頻繁需求以及國內旅游業的快速發展，直接拉動了餐飲市場商品銷售的良好發展態勢。餐飲業零售額一路走高，保持了持續快速增長的格局，在社會消費品零售總額中的市場份額不斷擴大。2008年，住宿和餐飲業實現零售額比上年增長19.8%，對國內商品市場起到較大的拉動作用，占社會消費品零售總額的比重由1952年的5.09%提高到2008年的14.2%，提高近2倍。中國酒店業是伴隨著我國對外開放，經濟發展和人民生活水平提高應運而生，并逐步走上穩步、快速發展的軌道。截至2008年全國已有星級飯店14241個，比1991年增長15.7倍。4.1.7城鄉市場同步增長，共同繁榮新中國成立60年來，國民經濟迅猛發展，城鄉居民生活也連續上了幾個大的臺階，消費等級、消費結構和消費環境都發生了顯著變化。伴隨城鄉居民收入的持續增長以及新農村建設、城市化進程的推進，城鄉商品交易市場呈現出布局合理、管理規模協調發展的良好態勢。人民收入水平大幅提高。2008年，城鎮居民人均可支配收入達到15781元，農村居民人均純收入為4761元，比1978年分別增加了45倍和34.6倍。居民的實際消費水平由1952年的每人每年80元，提高到2008年的城鎮每人每年12945元，農村每人每年3778元。建國之初，城鎮居民用于吃和穿的開支占到全部生活費支出的80%，農村居民更是高達90%以上；到現在，雖然城鄉居民在食品消費的支出比重有所下降，但需求數量依然巨大。耐用品消費在城鄉居民生活中占很大比重，隨著居民的生活水平的改善，人們對耐用消費品的購買從五六十年代的自行車、手表、縫紉機、收音機，到八九十年代的電視機、錄音機、電風扇、照相機，再到21世紀的個人電腦、私家車、商品房，消費等級漸次提高。城鎮居民家庭平均每百戶年底耐用消費品擁有量農村居民家庭平均每百戶年底耐用消費品擁有量數據來源：中國55年資料匯編、中國統計年鑒、統計公報居有住所是人民生活安定的前提，是關系社會民生和社會穩定的重要因素，我國經濟的高速增長也帶動了房地產業的高速增長。當前，房地產業作為第三產業快速增長的新興行業成為國民經濟新的經濟增長點。4.2新疆農村居民消費情況1978年以來，新疆農村居民家庭消費水平顯著提高。2008年新疆農村居民家庭人均消費性支出為2683.93元，較1978年增長20.49倍。

與全國相比，新疆農村居民家庭消費水平仍然處于較低水平。從絕對值看，2008年新疆農村居民家庭人均消費性支出比全國人均低976.77元從增長速度看。1978～2008年，新疆農村居民家庭人均消費性支出年均增長10.59％，低于全國同期增速1.6個百分點。與全疆平均水平相比，新疆農村居民消費增速緩慢。1978～2008年，新疆縣以下消費品零售總額年均增長9.72%，比全疆消費品零售總額約低3.95個百分點。由于消費增速緩慢，新疆農村居民與城鎮居民的消費量差距日益擴大。1978年，新疆縣以下社會消費品零售總額為9.65億元，占全疆消費品零售總額的44.08％2008年，新疆縣以下社會消費品零售總額為147.60億元，僅占全疆的14.39％，比1978年下降29.69個百分點。各地區間的農村消費差距不斷擴大。2008年昌吉州農村居民人均生活消費支出為4569.15元，和田地區則為1455.60元，兩者之比為3.14∶1，而1990年兩者之比僅為1.68∶1。4.3昌吉州社會消費品零售狀況2009年1-5月昌吉州社會消費品零售總額達到38.2億元，比上年同期增長20.4%。5月由于“五一”假日及端午節節日效應的良好展現，當月實現社會消費品零售總額8.3億元，比上年同期增長24.3%。城鄉消費市場穩步增長，城鄉差距進一步縮小。城市實現零售額25.8億元，同比增長20.9%；農村實現零售額12.5億元，同比增長19.4%。城、鄉零售額比重及增速差距繼續縮小，城鄉比重分別由上年同期的69.0%、31.0%變為67.4%、32.6%；城鄉零售額增速分別由上年同期的22.3%、18.0%變為20.9%、19.4%，增速差距進一步縮小。零售業中流砥柱作用明顯，住宿和餐飲業增速明顯。零售業實現零售額27.0億元，占社會消費品零售總額70.5%，拉動零售額增長15.3%；“五一”及端午節期間假日經濟效應彰顯，住宿和餐飲業實現零售額7.2億元，增長25.8%，增速位列行業之首。4.4奇臺縣社會消費品零售總額分析擴大消費需求是提高經濟增長質量、實現經濟可持續發展的重要條件。近年來，奇臺縣認真貫徹落實國家宏觀調控政策，積極擴大消費需求，大力開拓城鄉市場，努力培育消費熱點，全縣消費品市場持續、穩定、快速、健康發展，為促進經濟發展、提高人民生活水平發揮著越來越重要的作用。2009年1-9月，全縣累計實現社會消費品零售總額8.15億元，同比增長24.1%，其中9月份實現社會消費品零售總額1.43億元，同比增長29.2%。2009年實現社會消費品零售總額11.07億元。4.4.1消費品市場運行的主要特點分銷售地區看：城鄉市場共同繁榮。1-9月，全縣城市實現社會消費品零售總額5.63億元，同比增長24%；農村實現社會消費品零售總額2.53億元，同比增長24.2%；近年來，農村市場消費潛力正在釋放，市場消費明顯升溫，發展步伐不斷加快，城市消費一頭熱的狀況正在改變。分行業看：住宿餐飲業蓬勃發展。伴隨著人民生活水平的提高、生活節奏的加快、生活方式的改變，居民外出聚會就餐增加，加上奇臺縣旅游業的快速發展等因素的共同作用，直接拉動了住宿餐飲市場份額不斷擴大。住宿餐飲行業的消費需求已經告別溫飽型，發展到健康享受型、飲食娛樂型等多元化的消費方式。住宿餐飲業零售額一路走高，保持持續快速增長的格局，在零售總額中的市場份額不斷擴大，已成為消費市場中發展最快的行業，拉動了全縣消費品市場的快速發展。1-9月，實現住宿餐飲業零售額1.46億元，同比增長30.9%，占全縣社會消費品零售總額的17.87%。分經濟類型看：個體、私營經濟比重上升。限額以下商業企業依靠其靈活多樣的經營手段、遍布各地的經銷網點，得以發展和壯大，為繁榮奇臺縣消費品市場起著不可替代的作用。1-9月，限額以下批發零售企業及個體戶實現社會消費品零售總額5.67億元，同比增長25.5%。批發零售業的快速增長，是支撐消費品零售總額較快增長的主要力量。奇臺縣消費品市場以穩定民生、保證供應為宗旨，呈現出良好的運行態勢，保障了人民群眾的生活。目前奇臺縣消費品市場已初步形成了兼顧高、中、低不同消費群體的層次化結構，呈現規模大型化、設施現代化、功能多樣化、服務系列化的特點。今年在位于奇臺縣中心地帶修建了集購物、娛樂、休閑、餐飲于一體古城商業街即將投入使用，此商業街可全方位地滿足消費者需求，成為居民的首選消費場所，極大豐富了居民生活。4.4.2消費品市場運行中存在的問題隨著居民消費水平的提高，居民消費結構發生了顯著變化，但消費環境的現狀卻和居民消費需求格格不入，極大的制約了我縣消費市場的發展。1、農村消費市場環境亟待改善。在農村消費市場，農村居民面臨著比城鎮居民差得多的消費環境，由于農村基礎設施落后，缺乏零售網點，購買商品還要自行承擔運費，其次水電價格高，也制約了農村居民家電普及，農民實現消費往往需要付出更多的成本。2、城市消費環境整體水平有待提高。近年來，居民消費需求水平日益提高，居民對高檔商品及大宗消費的需求增加，例如居民在汽車、居住、奢侈品等方面的消費需求，對奇臺縣消費市場提出了越來越高的要求。一是以臨街小門市經營方式為主的零售商業模式在資金上無法滿足這類高端消費需求；二是缺少大型的購物中心滿足居民一站式購物的消費需求；三是金融對居民大宗消費的促進作用不強。3、消費品市場秩序混亂，假冒偽劣現象屢禁不止。隨著城鄉居民消費對產品質量和服務的重視，一些假冒偽劣商品和服務質量較差的產品在消費市場日益受到排擠，特別是近年來，一些劣質產品和知名商品質量問題的屢屢曝光，使得居民消費熱情一度降到冰點。同時，居民在消費維權上存在弱勢，一旦消費權益收到侵害，往往得不到及時的申述和處理。4.4.3建議1、盡快加強城鄉流通體系建設，加快擴大規模提升服務層次，全面采用現代商品新型業態，加大商品供給整合，以資本為紐帶，實行同業務整合，相關資產重組，成立區域性物流配送中心，形成上聯龍頭企業和大市場，下聯鄉鎮級連鎖經營店和村級服務網點的連鎖企業。形成上聯生產企業保質量、中聯經銷商保規模、下聯消費者保市場，用現代企業制度和物流方式，落實“企業為三農服務”的宗旨。2、農村消費市場潛力大。奇臺縣23.36萬人口，60%在農村，這種人口分布短期內難以改變，由此決定了廣大農村是國內市場的主體。近年來，一系列支農、惠農政策的實施，較大幅度增加了農民收入，農村消費呈現較快增長勢頭，城鄉消費增幅差距縮小。隨著十七屆三中全會各項政策措施的逐步落實，特別是“家電下鄉”、“農機補貼”等工程的深入推進，農村消費市場必將迎來新的發展契機。3、熱點消費、品牌消費潛力大。從住房消費看，盡管近幾年城市住房價格持續上漲，但居民購房熱度不減，需求量不斷增加。同時，隨著居民消費結構不斷升級，品牌消費對市場的導向、帶動作用越來越大，在引領消費潮流方面發揮主導作用。消費者在選購商品時，越來越注重名優品牌、環保健康。因此，居民消費從單純滿足基本需求的物質消費，向追求物質消費和精神消費并重的更高層次消費市場轉變，給擴大消費創造了更加廣闊的市場空間。第五章建設場址和建設條件5.1建設場址新疆奇臺縣位于天山博格達山脈東段北麓，準噶爾盆地東南緣，地理位置為北緯43°25ˊ一45°29ˊ，東經89°13ˊ一91°22ˊ。其東北部與蒙古國交界，東部與木壘縣毗鄰，南部隔天山與吐魯番、鄯善縣相連，西部與吉木薩爾縣為鄰，西北部與富蘊、青河縣相接。全縣東西寬45l公里，南北長250公里，地形南北高、中間低，土地總面積1.9萬平方公里，全縣轄區6鎮9鄉?？h城距烏魯木齊市公路里程207公里。新疆奇臺縣西北灣供銷合作社物流中心位于縣城西部城鄉結合部，地勢平坦，西南高，東北低，地形坡降3.5‰。場區位于城市西部，處于城市下風向，不會對環境造成污染。場區外圍三面臨路，西面接S302國道，直達兵團農六師108團、吉木薩爾縣、阜康市、烏魯木齊市和昌吉市；東面連S302國道，直達兵團農六師110團、109團、奇臺總場、木壘縣及吐魯番、鄯善縣等地，西北經S301直達阿爾泰地區富蘊、青河縣，是項目區地產品內進外銷的流通中轉要道，交通便利。奇臺縣城市水、電、暖等基礎設施均已通到項目區，項目區水電暖供應條件可以保證。項目區在原倉庫上進行改建，在空地中進行擴建，屬城市規劃建設用地，無搬遷。綜上所述，該場地是建設日用消費品物流中心的理想之地。5.2自然資源條件5.2.1氣候條件奇臺縣屬溫帶干旱大陸性氣候，在西伯利亞氣流和蒙古高壓控制下，具有冬季較冷，夏季炎熱、干燥，秋季涼爽，晝夜溫差大，光照充足的顯著特點。全縣年均氣溫為4.7℃，≥10℃年有效積溫3106.7℃，年日照時數為2840－3230小時，年光照輻射量達123.7－130.5千卡／平方厘米；年均降水量175.8毫米，年均蒸發量2141.3毫米；無霜期156天。5.2.2工程地質條件地質構造屬于沉積物的主要類型為全新統的沖積沼澤堆積層、沖積洪積層，以細顆粒土層為主，亞砂土、亞粘土是項目區主要的持力層。建設地點土體承載力約為150—200kpa。地勢平坦，地下水埋深一般在2m，地基承載力無不良工程地質現象，工程地質條件良好。5.3社會經濟條件2009年末奇臺縣總人口為24萬人。其中，農村人口14.42萬人，占總人口的74.75%；少數民族人口4.97萬人，占總人口的25.76%，人口自然增長率7.69‰。農民人均純收入6866元。2009年奇臺縣完成生產總值44.6億元，比上年增長20.8%。從產業看，第一產業?增加值22.6億元，增長12.5%；第二產業增加值9.95億元，增長47.4%；第三產業增加值12.1億元，?增長16.3%。2009年實現地區生產總值44.66億元，全社會固定資產投資20.7億元，社會消費品零售總額11.07億元；地方財政收入首次突破2億元，達到2.23億元；農牧民人均純收入達到6640元。新農村建設成效顯著。2009年完成農業增加值22.6億元，增長12.5%。種植業結構進一步優化，建成甜菜等六大優質農產品基地，“千元田”面積16.9萬畝；新建日光溫室1330座，“萬元棚”達到455座；糧食總產6.84億公斤，再次榮獲“全國糧食生產先進縣標兵”?，F代畜牧業穩步發展，新（擴）建養殖小區15個，牲畜最高飼養量304.1萬頭（只），畜牧業產值占大農業產值達55.3%。農業產業化進程加快，組建農民專業合作社52個，規模以上農產品加工企業預計實現增加值7800萬元，增長11.4%。全民創業工程深入推進，新增收入2215萬元。工業經濟逆勢上揚。深入實施優勢資源轉換戰略，工業經濟質量、效益和速度同步提升，成為拉動經濟增長的主要力量，2009年完成縣屬工業增加值5.21億元，增長76.3%，其中規模以上工業企業完成增加值3.72億元，增長48.9%。煤電煤化工、建筑建材加工、有色金屬及非金屬加工、農畜產品加工四大支柱產業快速發展，魯能等12家煤礦項目開工建設，8家煤化工項目和28家石材企業竣工投產，農畜產品加工企業達到17家。投資14.5億元，加快“一帶五園”基礎設施建設，五彩灣—將軍廟引水工程主體完工、鐵路正在鋪軌；喇嘛湖梁、芨芨湖變電站投入運營，芨芨湖水廠和綜合服務區全面完工，產業帶和園區服務功能日趨完善、產業聚集效應逐步增強。園區完成增加值3.73億元，增長91.7%。第三產業發展迅速。2009年完成三產增加值12.1億元，增長16.3%。旅游業快速發展，成立風景區建管處，啟動修編《奇臺縣旅游總體規劃》，編制完成江布拉克旅游景區修建性詳規，建成硅化木園—胡楊林砂石公路128公里，成功創建新疆旅游強縣。全年共接待游客60.1萬人次，實現旅游收入2.8億元。交通運輸業逐步壯大，新增運輸企業7家，客貨車輛達6680輛，運輸能力位居全疆縣級前列。房地產業迅速發展，開發面積40萬平方米。住宿餐飲業水平不斷提升，新建星級酒店2家，成功舉辦第三屆旅游文化美食節、儲酒節等系列活動。金融保險業穩步發展，各項存款余額達32.3億元，增長36.8%；完成保險額9800萬元，增長38%。商貿流通業初具規模，建成天和農產品交易市場和煤炭運輸市場。5.4基礎設施配套條件5.4.1水、電、暖等基礎設施條件完備給排水：給水主要是市場清潔、衛生間、物品清洗以及消防等用水。水源由市政給水網供水，給水、排水有保證。供暖：主要為室內采暖用熱，熱媒為70—90℃的低溫水，由市政供暖網統一供熱。供電：現有110KV變電所1座向城區供電，目前10KV線路已通至城西，并已與烏魯木齊大電網聯網，供電有保證。5.4.2交通通訊條件擬改擴建的西北灣大西北日用消費品物流中心位于在奇臺縣縣城西部城鄉結合處，三面臨路：西面接S302國道，直達兵團農六師108團、吉木薩爾縣、阜康市、烏魯木齊市和昌吉市；東面連S302國道，直達兵團農六師110團、109團、奇臺總場、木壘縣及吐魯番、鄯善縣等地，西北直達阿爾泰地區富蘊、青河縣，是項目區地產品內進外銷的流通中轉要道，交通便利。奇臺縣的長途電話、市話、無線尋呼、移動電話、互聯網等通訊設施全部齊全、開通，廣播、電視、通訊網絡通暢，通訊條件非常便利。5.4.3施工條件場址地形平坦，土建可以使用大型機械；無搬遷和拆遷工作；水、電、暖供應條件好；交通便利，無污染，周圍環境良好；場區與城市接壤，可完全依托城市社會功能。此外，奇臺縣周邊的昌吉市和烏魯木齊市均有大的建材廠，運距在220公里以內，施工條件良好。第六章建設方案6.1指導思想與建設原則6.1.1指導思想以促進城市經濟發展提高人民生活質量為目標，采用現代企業管理制度和多元籌資方式，按照“誰投資、誰管理、誰受益”的發展機制。建立暢通高效、安全衛生、管理規范、交易方式先進的日用消費品流通體系和物流中心，達到降低流通成本，提高競爭力、促進農業結構調整和農民增收，確保城鄉人民的消費質量和安全。6.1.2建設原則日用消費品大西北物流中心由若干個經營不同商品各有特色的市場組成，因此在建設方案上要堅持以下建設原則：以科學規劃、合理布局、突出特色、功能齊全、設備先進配套、暢通高效、交易方式先進、管理規范、信息靈敏、安全衛生高起點為建設原則。妥善處理好各專業物流批發市場內部和市場間，近期建設和遠期的關系。對污染源要采取合理有效的防護措施，做好環保、安全等工作，創建一個先進高效綠色生態環境的物流中心。在建設重點上突出庫房儲存、運輸等物流設施建設和信息網絡建設。通過建設達到降低產品流通成本，提高產品市場競爭力，確保城鄉居民消費質量和安全的目的。6.2建設目標依托奇臺縣及周邊地區豐富的農牧業等資源需求，構建以現代物流服務體系為依托，以現代交易、結算、信息、儲藏、物流配送等技術為支撐，以良好的企業經營和資金投入機制為保證，通過整合運輸、包裝、裝卸、倉儲、配送等流通環節，完善建設布局合理、交易方式先進、功能齊全、信息靈敏、安全衛生物流配送中心。以奇臺縣西北灣供銷社為窗口，為奇臺縣及周邊日用消費品流通搭建平臺，促進帶動地區的資金流、人流、兵地融合、內聯外拓和經濟的發展。6.3總體布置及建設規模項目建設分土建部分和設備購置兩部分，具體如下：6.3.1土建工程（1）物流中心工程。項目擬在物流中心改建磚混彩鋼結構的450平方米的庫房1棟；擴建磚混彩鋼結構的815平方米的1棟。（2）鄉鎮（場）連鎖店工程。擬在中心鄉鎮（西地鎮、老奇臺鎮、三個莊子鄉、半截溝鎮、碧流河鄉、東灣鎮、五馬場鄉、奇臺總場、108團、109團、110團）改擴建100平方米的連鎖店11個，共1100平方米。6.3.2設備購置（1）物流中心設備。購置配送運輸工具2輛、倉儲設施2套，購置電腦、收款機和PC機1套。（2）鄉鎮（場）連鎖店設備。購置電腦、收款機和PC機11套。6.4結構設計要求倉庫：輕鋼結構，條形獨立基礎。沒有供暖設施。其建筑要符合有關建筑安全要求。第七章投資估算和資金籌措9.1投資估算依據根據本項目的規劃總平面布置，具體建設內容、布局、建設工程量、設備與建筑安裝工程量按照昌吉州、奇臺縣物價水平和相應報價進行估算。具體是：1、建筑工程根據項目的建度內容、結構、工程量按照昌吉州與奇臺縣建筑工程單位估算指標，綜合定額和參考2003建設地相近建筑實際造價對比進行測算。本項目倉庫總建筑面積2365m2、磚混彩鋼結構，每平方米造價2、設備按照國內外生產廠家報價（含運雜費安裝費）進行估算。輔助設施：供水、供電、供熱和污水處理等設施，根據工程量和設施報價進行估算。3、項目的前期工作費，建設管理費和基本預備費分別按項目直接費的3%，1%和4%進行估算。分別為4.63萬元，1.54萬元和6.17萬元。4、項目工程基建期一年。9.2項目總投資估算9.2.1土建投資及構成本項目工程為改擴建總建筑面積2365m2，每平方米500元，土建工程投資118.25萬元。9.2.2設備投資及構成本項目的設備與安裝費用總計60萬元，其中倉儲設施2套12萬元，運輸車2輛24萬元，電腦、收款機和PC機12套24萬元。工程總投資估算見工程項目總投資匯總表7－1。表7－1奇臺縣西北灣供銷合作社大西北物流中心投資估算表序號項目名稱計算依據占投資比例資金籌措（萬元）數量單價（元/m2）金額（萬元）申請補助自籌1工程建設費用178.2592%1.1倉庫土建2365500118.2515.3%6058.251.2倉儲設施261210.7%1021.3運輸車212245.5%1591.4電腦、收款機和PC機122245.5%1592工程建設其他費用6.174%06.172.1前期工作費用取工程建設費用的3%4.633%002.2建設期管理費用取工程建設費用的1%1.541%003基本預備費用取工程建設費用的4%6.174%06.174流動資金15.2315.23合計205.83100205.83通過估算本項目工程總投資205.83萬元，其中工程建設費118.25萬元，購置設備及安裝60萬元，流動資金15.23萬元，其它費12.34萬元。詳見附表1：“奇臺縣西北灣供銷合作社大西北物流中心投資估算表9.2.1流動資金估算本項目項所用的流動資金主要用于人員工資及福利、物流配送運輸費用，維修費和銷售及管理費用等支出。根據項目建成后費用估算，每年按1次周轉，需15.23萬元。9.3資金來源與籌措本項目總投資205.82萬元萬元，資金來源是1、企業自籌：205.82萬元。2、申請國家以獎代補資金100萬元。9.4資金管理和使用計劃對項目資金的使用要嚴格管理做到?？顚Ｓ?。尤其是財政扶持資金，更要嚴格管理一定要全部用到項目建設上決不能挪做它用。項目建度期一年，第2009年開始擴建，第2010年建成投產。因此項目所需205.82萬固定資產投資必須在建設期初和中期分兩次全部到位，只有這樣才能確保項目按期建成并正常運行和盡快投入使用。第八章項目招投標8.1招標方案依據依據《工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規定》（國家計委第9號文件）以及昌吉州有關招投標規定的文件精神，確定招標方案。8.2、招標范圍根據有關規定：工程勘測、設計、監理等服務費用，單項合同估算在30萬元以下時，可以不招標；單項合同估算在30萬元以上時，必須進行招標。建筑及安裝工程，單項合同估算在100萬元以上時，要進行招標。設備及材料采購，單項合同估算在50萬元以上時，要進行招標。本項目土建工程和設備采購需要招標。列表如下：招標統計表建設項目：奇臺縣農副產品交易物流中心一期工程建設項目項目名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘測√設計√土建工程√√118.25設備安裝√60其它√27.56第九章項目實施進度與安排9.1進度和主要內容本項目建設期為一年，整個工程分以下三個階段來實施。第一階段：項目前期工作和資金籌措期。本階段歷時3個月，主要完成以下工作任務：1、成立奇臺縣西北灣供銷合作社大西北物流中心工程建設領導小組，對項目的全過程進行監督管理與指導。2、編寫、報批項目規劃，可行性研究報告與施工圖設計。3、籌措，落實資金和相關施工文件，做好項目建設招投標，落實施工隊伍等一切前期準備工作。第二階段：項目實施期。本期歷時大約7個月。在本階段將完成項目的所有建設施工任務，主要是完成倉庫土建、設備招投標及安裝，形成日用消費品物流的綜合經營能力。第三階段：項目驗收期。本期1個月，分別對工程竣工后進行驗收和試運行并做好投入市場運營的一切前期準備工作。9.2項目實施進度安排具體項目實施進度計劃，見奇臺縣西北灣供銷合作社大西北物流配送中心擴建項目建設進度表。奇臺縣西北灣供銷合作社大西北物流中心建設項目建設進度表月序進度2010年123456789101112第一階段第二階段第三階段總投資205.83萬元9.3項目實施進度及計劃9.2.1項目實施完成情況及資金支出估算本項目總投資205.82萬元，其中：工程費用118.25萬元購置設備及安裝60萬元，其它費27.57萬元。根據項目具體情況，結合項目實施進度計劃，建設投資205.82萬元，計劃分兩個階段完成，其中：1、第一期（2009年6月至2010年5月25）完成投資200萬元，占建設投資的97.2%，本項目建設任務已按期全部完成。主要完成了物流中心改建磚混彩鋼結構的1棟450平方米的庫房、擴建磚混彩鋼結構的1棟815平方米的庫房。改建11個鄉鎮場中心網點連鎖店，每個面積100平方米，總計1100平方米。購置了物流中心倉儲設備2套、運輸車2輛。購置了電腦、收款機和PC機12套。第二期（2009年7月-2010年6月20日）完成投資5.82萬元，占建設投資的2.8%，主要完成土建工程掃尾，倉儲設備和辦公設備安裝調試及試運行；辦理項目驗收的各項前期準備工作，爭取一次性通過驗收，使項目投資盡快進入運行階段，盡早取得經濟和社會效益。第十章財務評價10.1財務評價依據項目財務評價就是根據國家現行財務制度，價格體系。分析計算項目直接產生的經濟效益和發生的費用。編制有關財務報表、計算評價指標，分析項目的盈余能力，清償能力等財務狀況。據以判定項目經濟上是否可行。本項目的財務評價是在項目具體方案、投資、銷售、成本、損益等基礎數據的基礎上依照國家計委和建設部發布的“建設項目經濟評價方法與參數”等有關規定和要求進行測算和評估。其基本參數和數據是：1、規模與生產方式：采用業主直接參與日用消費品物流配送參與經營，該社現有的4輛運輸車輛它們可以承擔大量的物流運輸任務，由于現有車輛隨著業務量增加而同時受益。日用消費品物流配送中心按330天計算。2、項目基建期一年，第二年投產達到設計經營能力的60%，第三年達到設計經營能力的100%。3、主要經濟指標的選?、夙椖坑嬎闫?5年其中建設期1年，生產經營期14年。②財務基準率的確定：根據國民經濟增長率，銀行貸款利率和有關行業情況，確定本項目財務基準率為10%。10.2銷售收入和銷售稅金及附加的估算10.2.1銷售收入估算本項目的收入來源為銷售日用消費品的收入。（2）按2009年銷售數據表明，該物流中心銷售額為3200萬元。（3）本項目實施后，通過增加庫容量、擴大銷售數量和銷售渠道，達產年銷售收入達到3500萬元。因此，本項目實施后，可產生增量收入：3500-3200=300萬元。10.2.2銷售稅金及附加的估算對日用消費品物流中心，主要稅種有5%的營業稅和以營業稅為基礎3%的教育附加稅和7%的城市維護建設稅。經測算本項目的綜合稅率為5.5%。此外，實現利潤后企業上交25%的所得稅。分年銷售收入增量以及稅金及附加估算表序號年份建設期生產期項目123—121314151改擴建前銷售收入0.003200.003200.003200.003200.003200.002改擴建后銷售收入0.003500.003500.003500.003500.003500.003銷售稅金及附加0.00192.50192.50192.50192.50192.504計算增量負荷（%）0.00601001001001005實際增量0.00180.00300.00300.00300.00300.006增量稅金與附加0.009.9016.5016.5016.5016.5010.3總成本及經營成本估算10.3.1項目正常年項目分年總成本列入下表：分年成本估算表單位：萬元序號年份建設期經營期項目123—9101112131415生產負荷（%）0601001001001001001001001生產成本0.00135.00225.00225.00225.00225.00225.00225.00225.001.1進貨成本0.00117.00195.00195.00195.00195.00195.00195.00195.001.2運輸成本0.0018.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.002工資及福利費0.007.2012.0012.0012.0012.0012.0012.0012.003固定資產折舊費0.0012.7112.7112.7112.7112.7112.7112.7112.714維護修理費用0.000.950.950.950.950.950.950.950.955銷售和管理費用0.003.606.006.006.006.006.006.006.006總成本合計0.00141.46226.66226.66226.66226.66226.66226.66226.666.1固定成本0.0020.8625.6625.6625.6625.6625.6625.6625.666.2可變成本0.00120.60201.00201.00201.00201.00201.00201.00201.006.3經營成本0.00128.75213.95213.95213.95213.95213.95213.95213.95（1）生產成本物流配送生產成本包括貨物成本和運輸成本：①貨物成本貨物成本是物流配送中最主要的成本，按進貨成本平均占總收入的65%，增量300萬元的銷售收入，進貨成本為195.00萬元。②運輸成本費物流配送中運輸成本是總成本的重要組成部分，按運輸成本平均占毛收入的10%，即為30萬元。（2）工資及福利費按照車輛增加和庫房管理等需要估算，需增加工人6名；工資及福利費按人均2萬/年估算，需要12萬元/年。（3）固定資產折舊費采用平均年限折舊法計算，計算期15年。留殘值為0，項目固定資產投資190.60萬元，年折舊費為12.71萬元/年。（4）維護修理費用按固定資產投資的0.5%估算，正常年為0.95萬元/年。（5）銷售和管理（含水電暖等）費用按項目實施后產生的增量銷售收入的2%估算為6萬元/年。10.4財務效益分析10.4.1項目盈利能力分析通過附表5財務現金流量表和附表4利潤及利潤分配表（損益表）的編制，可進一步計算出反映本項目盈利能力的財務凈現值NPV、財務內部收益率IRR、及靜、動態投資回收期和投資利潤率、投資利稅率等財務經濟評價指標。其結果如下：指標名稱所得稅后所得稅前參數選擇財務內部收益率20.33%28.23%（i=10%，t=15年）財務凈現值（萬元）130.79246.39投資回收期（年）5.704.581、項目財務凈現值NPV（詳見附表5）當基準收益率i=10%、項目計算期t=15年時，項目凈現值為：項目財務所得稅后凈現值130.79萬元＞0，大于零，表明本項目的盈利能力超過了設定的收益率所要求的盈利水平，財務是可行的。2、項目所得稅后財務內部收益率FIRR通過附表2現金流量表的編制，所得稅后財務內部收益率FIRR為：12.83%＞10%，大于同行業的項目財務內部收益率10%；說明項目的盈利性能夠滿足要求，財務是可行的。詳見附表53、投資回收期pt：pt可從現金流量表中求得：pt靜=累計凈現金流量開始出現正值的-1+項目所得稅后的投資回收期為5.7年，可以接受。詳見附表5。11.5盈虧平衡分析盈虧平衡分析是在一定的生產能力條件下，研究分析項目成本費用與收益平衡關系的一種方法，考察項目對市場的適應能力和抗風險能力。以生產能力利用率表示的盈虧平衡點BEP計算方法如下：年固定成本BEP=×100%年銷售收入-年可變成本-年銷售稅金與附加 25.66BEP=×100%=31.10%300-201-16.5從計算得出本項目BEP=31.10%——生產能力利用率表示的盈虧平衡點；也表示項目建成后每年總收入達到93.3萬元，就可保本。說明本項目有一定的抗風險能力。項目盈虧平衡分析圖如下：盈虧平衡示意圖萬元盈利區總收入-稅金及附加總成本BEP93.3可變成本虧損區25.66固定成本050100生產利用率（%）10.6敏感性分析敏感性分析是通過分析和測算擬建項目主要因素發生變化時，對項目評估指標的影響，從中找出敏感因素，并確定其敏感程度。以預測項目可能出現的風險，從而提高項目決策的準確性。本項目對總收入、經營成本、固定資產投資三個不確定因素按±5%變化時，對項目評估指標影響的計算分析。由分析可以看出：總收入、經營成本是影響本項目評估指標的強敏感因素。敏感性分析得出：最敏感的因素是總收入和經營成本，固定資產投資影響不敏感。由不確定性分析可以看出，本項目有的抗風險能力一般。充分顯示出在我國，經營農資產品是有風險的；農資的收購價和銷售價的變化，無論從政治上和經濟上都非常敏感。所以，本項目經營期間要緊緊依靠政策優惠，加強企業內部管理，保證設計生產能力達產率、降低經營成本，提高銷售收入。敏感性分析計算，詳見附表8。計算數據列入下表。敏感性分析計算結果匯總表不確定因素變化率%投資回收期凈現值收益率方案05.70130.7920.33%總收入54.72226.2926.95%-57.4835.2913.03%經營成本56.8362.6715.22%-54.95198.9125.10%固定資產投資56.03115.1818.57%-55.36167.6922.33%敏感性分析圖財務內部收益率（%）方案內部收益率（20.33%）基準收益率（10%）-5%0+5%不確定因素變化率（%）總收入經營成本固定資產投資10.6財務評價結論通過對本項目財務報表（現金流量表、損益表、成本表、固定資產估算表）的編制和動態、靜態財務評估指標的測算與分析我們認為：（1）通過現金流量表的編制我們測算出項目的內部收益為15.64%，遠遠高于本行業的基準折現率，項目的投資利潤率、投資利稅率都比較高，這表明項目盈利水平高，有較好的經濟效益。（2）投資回收期短，只有5.7年（含一年建設期），這從另一個側面也反映了項目盈力能力和清償能力都比較好。（3）通過不確定性分析，測算出BEP=31.1%。項目抗風險能力強，對市場的波動有較強的適應性，只要加強市場內部管理提高服務質量和商鋪出租率，降低成本和原料進價，貫徹薄利多銷原則把銷量與收入做上去，風險是完全可以避免的。因此本項目通過以上財務評價可以看出：項目輻射帶動面廣，項目建成后能為奇臺縣廣大農牧民提供一個設施先進，管理規范，服務周到的農副產品交易物流平臺。項目的內部收益率FIRR高，清償能力強，有較好的抗風險能力，對環境污染小，并且通過農副產品市場與物流中心的建設可進一步帶動促進當地社會與經濟的快速全面協調的發展。因此本項目具有較好的經濟效益、社會效